جابه جایی تورم مسكن در پایتخت بعلاوه قیمت

مدیرسا: با وجودی كه قیمت مسكن در كل شهر تهران روند نزولی به خود گرفته، شهریورماه امسال شش منطقه در جنوب پایتخت شامل ۱۱، ۱۶، ۱۷، ۱۲، ۱۵ و ۲۰ با میانگین قیمت ۷.۴ میلیون تومان در هر متر مربع، پیشتاز تورم ملكی بودند.
به گزارش مدیرسا به نقل از ایسنا، آمار گویای آن می باشد كه مناطق ۱۱، ۱۶، ۱۷، ۱۲، ۱۵ و ۲۰ به ترتیب بیشترین نرخ افزایش قیمت مسكن شهر تهران در شهریورماه ۱۳۹۸ را به خود اختصاص داده اند. میانگین قیمت مسكن در این مناطق ۷.۴ میلیون تومان است كه بیشترین نرخ مربوط به منطقه ۱۱ با میانگین متری ۹.۵ میلیون تومان و كمترین قیمت در این میان به منطقه ۲۰ با متوسط ۶.۶ میلیون تومان در هر متر مربع متعلق می باشد.
شهریورماه سال قبل مناطق ۵، ۲، ۱، ۹، ۱۳ و ۴ به ترتیب بالاترین میزان افزایش قیمت سالیانه را تجربه كردند. سال ۱۳۹۷ معمولا در هر ماه مناطق ۵ و ۱ پیشتاز تورم ملكی در پایتخت بودند؛ در صورتیكه شهریورماه امسال منطقه یك با ۳۹ درصد افزایش قیمت سالیانه، كمترین نرخ رشد را در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص داد. آمار نشان داده است كه تورم ملكی در پایتخت از شمال به جنوب جابه جا شده اما بعد از دو افت ۲.۴ و ۲.۸ درصدی قیمت مسكن در تهران طی دو ماه اخیر، نرخ رشد در مناطق جنوبی نیز در مرداد و شهریور متوقف شده است.

قیمت آپارتمان در هسته مركزی تهران
با تغییر مسیر بازار مسكن، بالاترین میزان رشد سالیانه قیمت در شهریورماه ۱۳۹۸ به منطقه ۱۱ در مركز تهران شامل محله های آگاهی، اسكندری، باغشاه، پاستور، آذربایجان، جمالزاده، جمهوری، دخانیات و منیریه تعلق داشت اما قیمت آپارتمان در محله های مختلف این منطقه، متفاوت می باشد. بطور مثال قیمت پیشنهادی آپارتمان نوساز در منیریه متری ۱۲ تا ۱۶ میلیون تومان است؛ در صورتیكه در اسكندری نرخ نوساز بین ۱۱ تا ۱۳ میلیون تومان تعیین می شود. الان برمبنای سن ساختمان و امكانات می توان با بودجه ۳۵۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان در محله اسكندری آپارتمان خریداری كرد. یك آپارتمان ۶۵ متری شش سال ساخت فول امكانات در اسكندری به مبلغ ۶۷۰ میلیون تومان (متری ۱۰ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان) به فروش می رسد. یك واحد ۴۸ متری دو ساله با امكانات كامل نیز ۶۰۰ میلیون تومان قیمت گذاری شده است.
در محله پاستور نرخ پیشنهادی یك آپارتمان ۸۰ متری ۱۴ ساله با پاركینگ و انباری، طبقه دوم، بدون آسانسور ۹۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. در محله جمهوری خیابان ۱۲ فروردین یك واحد ۷۵ متری دو سال ساخت، فول امكانات، رو به آفتاب ۹۰۰ میلیون تومان (متری ۱۲ میلیون تومان) فروخته می شود.
خانه در نازی آباد چند؟
در منطقه ۱۶ كه دومین نرخ افزایش قیمت سالیانه مسكن شهر تهران به میزان ۸۵ درصد را در شهریورماه داشت محله های نازی آباد، یاخچی آباد، علی آباد، تختی، جوادیه و خزانه قرار دارد كه میانگین قیمت مسكن در شهریورماه امسال در این منطقه ۷.۳ میلیون تومان در هر متر مربع بود. البته در نازی آباد قیمت ها بالاتر از این میزان است و نرخ آپارتمان نوساز در این محله متری ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان تعیین می شود كه برای آپارتمان های لوكس، قیمت ها تا متری ۱۵ میلیون تومان و حتی بیشتر هم می رسد. یك آپارتمان ۹۲ متری نوساز دارای امكانات كامل در نازی آباد یك میلیارد و۱۰۴ میلیون تومان (متری ۱۲ میلیون) قیمت گذاری شده است. یك واحد ۷۳ متری شش سال ساخت دارای آسانسور و انباری، بدون پاركینگ در نازی آباد به مبلغ ۶۷۰ میلیون تومان (متری ۹ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان) آگهی شده است. یك واحد ۵۷ متری ۱۸ ساله واقع در طبقه اول، بدون آسانسور و پاركینگ در محله نازی آباد به مبلغ ۴۶۰ میلیون تومان (متری ۸ میلیون) فروخته می شود.
قیمت پیشنهاد آپارتمان در مناطقی از تهران كه بالاترین نرخ رشد سالیانه را در شهریورماه ۹۸ داشتند محله متراژ سن بنا قیمت (تومان) منیریه ۵۷ متر ۶ سال ۵۷۰ میلیون نازی آباد ۶۰ متر نوساز ۶۷۰ میلیون یاخچی آباد ۶۰ متر نوساز ۵۲۰ میلیون فلاح ۶۳ متر نوساز ۴۷۲ میلیون وصفنار ۴۰ متر ۷ سال ۲۸۰ میلیون پامنار ۵۵ متر ۱۵ سال ۴۳۰ میلیون سنگلج ۷۰ متر ۶ سال ۷۵۰ میلیون افسریه ۶۸ متر ۲ سال ۷۰۰ میلیون مسعودیه ۵۳ متر ۹ سال ۳۷۰ میلیون جوانمرد ۵۱ متر ۴ سال ۳۷۰ میلیون دولت آباد ۷۴ متر ۵ سال ۵۶۹ میلیون شهریورماه احیانا كف معاملات مسكن بوده است
افزایش ناچیز حجم قراردادهای خرید و فروش مسكن شهر تهران در نیمه مهرماه نسبت به شهریورماه نشان داده است از یك سو بازار از حالت طبیعی برمبنای عرضه و تقاضا خارج شده و از طرف دیگر می توان به این جمع بندی رسید كه معاملات به كف رسیده است.
ركود تاریخی معاملات مسكن شهر تهران از آن حكایت می كند كه هم اكنون گروه غالب خریداران كسانی هستند كه به دنبال آپارتمان زیر قیمت می گردند. این افراد نیز شامل دو گروه مصرفی و سرمایه گذار هستند؛ سرمایه گذارانی كه نقدینگی مازاد در اختیار دارند و خودرا برای ركود ۳ تا ۴ ساله آماده كرده اند.
معاملات مسكن در تهران به كمتر از ۳۰۰۰ فقره (۲۷۸۷ فقره) رسیده و ارزیابی ها نشان داده است احیانا تعداد خرید و فروش كمتر از این مقدار نخواهد شد؛ چونكه آمار نیمه اول مهرماه نشان داده است در آغاز پاییز كه اصولا باید تعداد قراردادها در هر دو بخش خرید و اجاره نسبت به شهریورماه تا ۵۰ درصد كاهش پیدا كند، شاهد افزایش ۲۵ درصدی قراردادهای خرید و فروش بودیم. این نمایه می تواند نشان دهنده این مساله باشد كه اولا بازار از حالت طبیعی خود برمبنای نظام عرضه و تقاضا خارج شده، دوما تعداد معاملات به كف رسیده و سوما قراردادها صرفا در فایل های زیر قیمت انجام می شود.
با وجودی كه معاملات احیانا به كف رسیده، نمی توان با قطعیت عنوان نمود كه قیمت نیز به كف رسیده است؛ چونكه قیمت مسكن در تهران دو افت ۲.۴ و ۲.۸ درصد را به ترتیب در ماه های مرداد و شهریور نشان داد و بعد از آن كه در خردادماه وارد كانال ۱۳ میلیون تومان شده بود باردیگر در شهریورماه به كانال ۱۲ میلیون تومان برگشت و الان میانگین قیمت مسكن شهر تهران ۱۲ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان در هر متر مربع است.
خروج برخی فروشندگان از بازار مسكن
از طرف دیگر در ایام اخیر اتفاق جدیدی در بازار مسكن رخ داده است. مشاوران املاك می گویند به سبب پایین آمدن قیمت های پیشنهادی و قطعی مسكن، بتازگی بساز و بفروش ها در تكمیل واحدهای نیمه تمام تعلل نشان می دهند تا بتواند در زمان مناسب، آپارتمان های خودرا وارد بازار كنند. از طرف دیگر برخی مالكان واحدهای كلیدنخورده كه تا قبل از افت قیمت قصد فروش داشته اند به دفاتر اعلام نموده اند كه فایل آنها را موقتا از فهرست فروش خارج كنند. بنظر می رسد شنیدن بعضی اخبار درباب احتمال افزایش قیمت سیمان و مصالح ساختمانی در این رفتار مالكان موثر بوده است.
با این وجود حجم انبوهی از آپارتمان های خالی برای فروش عرضه شده و می توان در بین آنها خیلی از فایل های زیر قیمت را مشاهده كرد. هم اكنون تعداد بی شمار آگهی ها هیچ تناسبی با تعداد اندك خریداران ندارد. مشاوران املاك عنوان می كنند كه از تیرماه امسال اوضاع بازار مسكن به نفع متقاضیان تغییر كرده و نشست ها معمولا به سبب عقب نشینی خریداران لغو می شود.

منبع: