به گزارش مدیرسا، نایب رییس اول اتحادیه املاک اظهار داشت: بانکها بجای پرداخت تسهیلات مسکن، خود به بازیگران اصلی بازار ملک تبدیل گشته اند و جریمه تخلفاتشان هم از جیب مردم پرداخت می شود، نه مدیرانشان.
خبرگزاری مهر،
گروه اقتصاد – زهره آقاجانی؛
بازار مسکن طی دهه های اخیر به سبب شانه خالی کردن متولیان از انجام وظایف قانونی خود، با بحران های مختلفی مواجه بوده است؛ بحرانی که در سالیان اخیر با افزایش مهاجرت معکوس مستأجران از کلان شهرها، به سبب ناتوانی درآمد خانوار در تامین هزینه های سنگین مسکن، رشد افسارگسیخته قیمت اجاره بها، کمبود انرژی و عدم عرضه تسهیلات کارآمد خرید، ابعاد تازه ای یافته است.
این بحران حالا به مرحله ای رسیده که نه فقط معیشت میلیونها خانوار ایرانی را به شدت تحت تاثیر قرار داده، بلکه به یکی از چالش های اصلی اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل گشته است. رشد بی وقفه هزینه های تامین مسکن سبب شده بیشتر از نیمی از سبد هزینه خانوارها، خصوصاً در کلان شهرها، صرف اجاره یا خرید سرپناه شود. برمبنای جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه به نقطه مسکن در مهرماه سال جاری به ۳۴.۲ درصد رسیده است.
این شرایط در حالی رقم خورده که دولت با وجود تعهد قانونی خود برای تامین مسکن اقشار مختلف، خصوصاً دهک های کم درآمد، به سبب چالش هایی نظیر کمبود انرژی و تمرکز جمعیت در کلان شهرهایی مانند تهران، نام نویسی متقاضیان جدید در طرح های حمایتی را متوقف کرده است. به باور کارشناسان، این تصمیم نشانه ای روشن از فشار مضاعف بر نظام عرضه و تقاضای مسکن و هم ناکارآمدی سیاستهای کنونی در مهار این بحران است.
مسکن امروز نه فقط پرهزینه ترین بخش از زندگی خانوار ایرانی به حساب می آید، بلکه سهم ۶۰ تا ۷۰ درصدی آن از هزینه های ماهانه، لزوم بازبینی جدی در سیاستها و برنامه های موجود را یادآور می شود.
در همین راستا، خبرگزاری مهر در گفتگویی تفصیلی با داوود بیگی نژاد، نایب رییس اول اتحادیه مسکن، به بررسی آخرین شرایط بازار مسکن و سیاستهای اجرایی دولت در این عرصه پرداخته است.
سوال: وضعیت فعلی نظام تامین مالی و نقش بنگاه داری بانکها در تشدید بحران های بازار مسکن چه طور ارزیابی می کنید؟
وقتی که در بازار مسکن متراژ مشخص و محدودی وجود دارد، این میزان نمی تواند به تنهایی نقش مؤثری در تنظیم بازار ایفا کند؛ اما در سطح کلان، سیاستهای مالی و نحوه تخصیص منابع بانکی می تواند بطور جدی بر تعادل بازار تاثیر بگذارد.
گاهی آدرس های اشتباهی به مردم داده می شود، در حالیکه واقعیت این است که نمی توان فردی را که ۱۵ واحد مسکونی در اختیار دارد یا مالک متراژی اندک است، عامل نوسانات بازار دانست. تغییر در روند قیمت مسکن زمانی ممکن است که سیاستهای کلان مالی و بانکی به درستی اجرا شده و در راه واقعی خود قرار گیرند.
بر اساس قوانین، بانکها موظف بودند ۲۰ درصد از سرمایه خودرا در چارچوب تسهیلات مسکن در اختیار عموم مردم قرار دهند، اما این قانون به درستی اجرا نشده است. امروز تنها بانکی که تا حدودی در عرصه تسهیلات مسکن فعال است، بانک مسکن می باشد، آن هم در شرایطی که عملا عمومیت و کارآیی سابق خودرا از دست داده است.
همچنین اگر میزان تسهیلات پرداختی بانک مسکن را با اقساط و هزینه های جانبی آن مقایسه نماییم، خواهیم دید که این تسهیلات هیچ تناسبی با واقعیت بازار ندارد. اکنون حتی در مناطق جنوبی تهران هم با مانده این وام ها نمی توان بیشتر از ۱۰ تا ۱۲ متر مسکن تهیه کرد. به بیان دیگر، باتوجه به سطح نرخها و میزان تسهیلات، عملا دیگر وامی وجود ندارد که بتواند به کار مردم بیاید.
متأسفانه بانکها به جای ایفای نقش حمایتی در قسمت مسکن، وارد عرصه بنگاه داری شده اند. آنها سرمایه هایی را که از محل سپرده های مردمی جذب می کنند، به جای تزریق به بخش های مولد اقتصاد و تامین مسکن، در عرصه املاک و مستغلات سرمایه گزاری نموده اند و امروز هم شاهد دستاوردهای این رویکرد غلط هستیم.
نتیجه این روند آن است که نه فقط عرضه مؤثر مسکن کاهش یافته، بلکه بانکها خود به بازیگران اصلی بازار ملک تبدیل گشته اند. این مساله ضمن ایجاد تورم در بازار، سبب شده است که دسترسی اقشار متوسط و کم درآمد به مسکن بیشتر از پیش دشوار شود.
سوال: چرا طی سالیان اخیر جریمه بانکهای کم کار در عرصه تسهیلات مسکن نتیجه نداشت؟
در قانون به صراحت ذکر شده است که در صورت عمل نکردن بانکها به تعهدات خود در اعطای تسهیلات مسکن، باید با آنها برخورد و جریمه اعمال شود، اما پرسش اینجاست که وقتی مقرر است جریمه یک بانک از محل خزانه دولت پرداخت گردد، در واقع چه کسی مجازات می شود؟ آیا چنین جریمه ای بازدارنده است؟
جریمه زمانی بازدارنده خواهد بود که منافع شخص تصمیم گیرنده را تحت تاثیر قرار دهد. وقتی مدیران بانکی می دانند که جریمه تخلفاتشان نه از محل دارایی شخصی بلکه از بودجه عمومی پرداخت می شود، طبیعتاً انگیزه ای برای اصلاح رفتار وجود ندارد. بنابراین، اعمال چنین مجازاتی تاثیر واقعی در عملکرد سیستم بانکی نخواهد داشت.
آیا بانکها واقعا به تعهد خود بر اساس اختصاص ۲۰ درصد از منابع به بخش مسکن عمل کرده اند، پاسخ مشخص است؛ چنین اتفاقی نیفتاده است. وقتی تسهیلاتی که در اختیار مردم قرار می گیرد حتی توان خرید یک واحد مسکونی کوچک را ندارد، طبیعی است که بازار در رکود قرار گیرد و صنف مشاوران املاک هم متضرر شوند.
درآمد مشاوران املاک رابطه مستقیم با تعداد قراردادهای منعقدشده دارد، نه با قیمت واحدها. در شرایطی که توان خرید از مردم گرفته شده و معاملات به حداقل رسیده است، تصور این که مشاوران املاک از افزایش نرخها سود می برند، یک ذهنیت اشتباه است. هرچه نرخها بالا برود، تعداد قراردادها کاهش پیدا می کند و درنتیجه درآمد دفاتر املاک هم افت می کند. متاسفانه در این بین، همیشه دیوار مشاوران املاک کوتاه تر از تمام است و سیاستهای کلان که در سطوح تصمیم گیری اتخاذ می شود، بی توجه به نقش این صنف، بار انتقادات را بر دوش آنها می گذارد.
از ابتدای دهه ۹۰، قوانینی وضع شد که عملا بخش زیادی از اختیارات صنف مشاوران املاک را محدود کرد. بطور مثال، در قانون پیش فروش ساختمان، خیلی از وظایفی که باید در بستر دفاتر مشاوران املاک انجام می شد، به دفترخانه ها واگذار شد. اما تجربه نشان داد که این انتقال نه فقط منجر به بهبود بازار نشد، بلکه موجب رکود و کاهش سرمایه گذاری در بافت های فرسوده شد.
پیش از اجرای این قانون، مشاوران املاک نقش فعالی در جذب سرمایه از بازارهای دیگر به حوزه ساخت وساز و نوسازی شهری داشتند. خیلی از مناطق فرسوده شهرها با مشارکت سازندگان خرد و سرمایه های مردمی نوسازی می شد، اما با تغییر قانون و حذف نقش مشاوران، این روند متوقف گردید.
نتیجه این تصمیم آن شد که بافت های فرسوده داخل شهری رها شدند و به جای آن، شهرک های بزرگ در حاشیه شهرها شکل گرفتند؛ شهرک هایی که امروز کمبود زیرساخت ها، خدمات شهری و امکانات عمومی در آنها بطورکامل محسوس است. اگر در گذشته منافع و جایگاه قانونی فعالین صنف مشاوران املاک حفظ می شد و مسیر فعالیت آنها در قالب قانون سامان می یافت، امروز بخش زیادی از بافت های فرسوده کشور نوسازی شده بود و نیاز به توسعه های پرهزینه در حاشیه شهرها وجود نداشت.
سیاست های اشتباه و تصمیمات غیرکارشناسی در عرصه مسکن نه فقط به زیان مشاوران املاک، بلکه به ضرر مردم و اقتصاد ملی تمام شده است؛ چونکه با تضعیف جریان طبیعی سرمایه گذاری در بافت های موجود، انرژی و منابع کشور در راه نادرستی هزینه شده است.
سوال: خیلی از کارشناسان اعتقاد دارند توسعه شهرک های مسکونی در حاشیه کلان شهرها نه فقط به بهبود وضعیت مسکن منجر نشده، دیدگاه شما درباره ی طرح شهرک سازی چیست؟
ما در واقع کمتر کشوری را می توانیم مثال بزنیم که بوسیله توسعه بی رویه شهرک ها در اطراف شهر های بزرگ توانسته باشد مساله مسکن را به درستی حل کند. واقعیت این است که وقتی شهرک های حاشیه ای ساخته می شوند، صرف نظر از هر ملاحظه اقتصادی، یک تضاد فرهنگی هم در آنها شکل می گیرد. در چنین سکونتگاه هایی، افراد از نقاط مختلف با فرهنگ ها، عادات و سبک های زندگی متفاوت گرد هم می آیند، بدون آنکه بستر فرهنگی مشترکی وجود داشته باشد. این مساله موجب بروز اصطکاک های اجتماعی می شود و آمار اختلافات در این مناطق به طور معمول بالاتر از سایر نقاط شهری است.
هیچ یک از ساکنان این شهرک ها مقصر نیستند، اما وقتی افرادی با پیشینه های فرهنگی متفاوت در یک محیط کوچک و تازه تأسیس قرار می گیرند، طبیعی است که تعاملات روزمره آنها با چالش مواجه شود. از طرفی، موضوع امنیت، آموزش، بهداشت و انرژی در چنین مناطق جدیدی اهمیت دوچندان دارد.
امروز باید بپذیریم که هر چه شهرک ها از محدوده اصلی شهر فاصله بیشتری بگیرند، هزینه تامین انرژی، حمل و نقل و خدمات عمومی در آنها افزایش خواهد یافت. شاید در وضعیت فعلی که قیمت بنزین ۳۰۰۰ تومان است، رفت وآمد ساکنان به شهر برای کار توجیه پذیر باشد، اما اگر قیمت انرژی افزایش یابد، دیگر زندگی در این مناطق صرفه اقتصادی نخواهد داشت. این یعنی شهرک سازی بدون برنامه ریزی دقیق می تواند در آینده خود به معضل تازه ای تبدیل گردد.
اگر الگوهای جهانی را بررسی نماییم، می بینیم که خیلی از کشورها در دهه های گذشته تجربه ساخت شهرک های مشابه را داشته اند، اما به تدریج به سبب هزینه های بالا و مشکلات اجتماعی، آن شهرک ها رها شده اند. ما هم باید از این تجربه ها درس بگیریم و به جای توسعه بی رویه شهرک ها، تمرکز خودرا بر نوسازی بافت های فرسوده داخل شهری بگذاریم؛ برای اینکه هم از نظر فرهنگی انسجام بیشتری دارد و هم از نظر اقتصادی مقرون بصرفه تر است.
سوال: تعدادی از کارشناسان و مسؤلان اعتقاد دارند که در ایران زمین و منابع طبیعی فراوانی برای توسعه شهری وجود دارد. با این وجود، چرا بازهم مشکل کمبود زمین مناسب برای ساخت وساز و توسعه مسکن وجود دارد؟
صرفاً داشتن زمین یا مساحت روی کره خاکی به معنای در اختیار داشتن زمین قابل استفاده برای ساخت مسکن نیست. زمینی که درباره ی آن صحبت می نماییم باید قابلیت سکونت داشته باشد؛ یعنی بتوان از آن به عنوان یک سکونت گاه واقعی استفاده کرد. هم اکنون، هرچقدر از تهران فاصله می گیریم، می بینیم که بخش زیادی از زمینهای اطراف، عملا غیرقابل استفاده به منظور زندگی هستند. اگر بخواهیم چنین مناطقی را به محیطی مناسب برای سکونت تبدیل نماییم، باید انرژی و هزینه بسیار زیادی صرف شود.
برای مثال در راه جاده ساوه، مناطقی را می بینیم که به عنوان محل سکونت استفاده می شوند، اما در تابستان میزان مصرف برق در آنجا بسیار بالاست و شرایط اقلیمی به شکلی است که زندگی در آن مناطق عملا دشوار و پرهزینه است. این نوع زمین ها را نمی توان سکونت گاه دانست، چونکه فاقد زیرساخت های پایه همچون آب، برق، گاز و شبکه فاضلاب هستند.
ما امروز شاهد ساخت وساز در مناطقی هستیم که در دل کوه یا در زمینهای فاقد شرایط زیربنایی قرار دارند. در حالیکه خانه تنها چهار دیواری نیست، بلکه باید از حداقل امکانات زیربنایی برخوردار باشد. متاسفانه خیلی از شهرک هایی که در سالیان اخیر ساخته شده اند از چنین امکاناتی بی بهره اند.
سوال: باتوجه به گفته های شما، بنظر می رسد شهرک سازی در مناطق فاقد زیرساخت و رشد طبیعی شهری نه فقط مشکل مسکن را حل نکرده، بلکه هزینه های ملی را افزایش داده است. اما از دید اقتصادی، چه عواملی سبب شده که ساخت وساز در شهرها هم برای سرمایه گذاران غیراقتصادی شود؟
قیمت مسکن تابع دو مؤلفه اصلی است؛ عرضه و تقاضا و هزینه تولید. هزینه تولید مسکن به شدت تحت تاثیر قیمت حامل های انرژی و مصالح ساختمانی قرار دارد. هم اکنون، سازندگان مسکن با افزایش هزینه ساخت رو به رو شده اند، به شکلی که قیمت نهائی واحدهای نوساز برای آنها صرفه اقتصادی ندارد.
اگر آمار صدور پروانه های ساختمانی در تهران را بررسی نماییم، می بینیم که تعداد پروانه های صادرشده بسیار بالاست، اما میزان «شروع به کار» پروژه ها پایین است. این نشان داده است که خیلی از سازندگان حتی بعد از دریافت مجوز، به سبب نبود توجیه اقتصادی، وارد مرحله ساخت نمی شوند.
امروز در بازار شاهد می باشیم که قیمت فروش برخی واحدهای تکمیل شده از هزینه ساخت آنها کمتر است. یعنی اگر سازنده به جای ساخت، همان ملک را از بازار خریداری می کرد، شاید سود بیشتری نصیبش می شد. در چنین شرایطی، سرمایه گذار طبیعی است که به سوی بازارهای دیگر همچون ارز و طلا حرکت کند؛ این همان اتفاقی است که سبب فرار سرمایه از بخش مسکن شده است.
در سالیان اخیر، تغییرات مختلفی در قوانین صنفی ما اعمال شده که موجب تضعیف نقش مشاوران املاک در بازار شده است. در گذشته، مشاوران املاک می توانستند با جذب سرمایه های خرد از سایر بازارها، جریان نقدینگی را به سوی ساخت وساز هدایت کنند، اما امروز این مسیر حدودا بسته شده است.
نتیجه این سیاستها آن است که سرمایه های مردمی از بازار مسکن خارج شده و تنها بخش های کلان و نهادهای سرمایه دار توان فعالیت مؤثر در این عرصه را دارند. این یعنی خصوصی ترین بخش اقتصاد خانوار، یعنی «اقتصاد مسکن»، گرفتار تزلزل شده است.
هر چقدر نقش مشاوران املاک در بازار محدود شود، در واقع مردم عادی متضرر می شوند. امکان دارد تا روز گذشته بحث بر سر میزان کمیسیون یا تخفیف در معامله بود، اما امروز با محدود شدن فعالیت قانونی مشاوران، مردم دیگر دسترسی بواسطه ای ندارند که بتواند منافع شان را در معاملات حفظ کند.
متأسفانه در مقابل تضعیف صنف مشاوران املاک، گروههای قدرتمند و شبکه ای در بازار شکل گرفته اند که تصمیماتشان می تواند بر کل جامعه اثر بگذارد. هر چه قدرت صنف های مردمی کم شود، میدان برای تصمیم گیری های متمرکز و غیرشفاف بازتر می شود و این روند در نهایت به زیان مردم و اقتصاد مسکن تمام خواهد شد. ادامه این گفتگو طی روزهای آینده در سایت خبرگزاری مهر منتشر می شود.