بررسی اعمال سیاست های دستوری در بازار اجاره کوچ طبقاتی از تهران به حومه

به گزارش مدیرسا دولت جهت کمک به اقشار اجاره نشین تدوین سیاستی را از چند شب قبل در دستور کار خود قرار داده که کارشناسان معتقدند اگر این برنامه از نوع دستورالعمل و بخشنامه باشد تاثیری نخواهد داشت؛ کما اینکه خیزش بی سر و صدای نرخ اجاره، کوچ طبقاتی از شمال به جنوب و از جنوب به اطراف کلانشهرها طی دو سال قبل بی اثری این روش ها را به اثبات رسانده و برای کنترل بازار اجاره باید ضمن افزایش تولید مسکن، پایه های مالیاتی همچون مالیات خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه را اجرا کرد.
به گزارش مدیرسا به نقل از ایسنا، به دنبال ارائه گزارش مرکز آمار که مشخص کرد اجاره مسکن در کل کشور رتبه سوم تورم ماهیانه کالاها و خدمات را در دیماه ۱۴۰۰ به خود اختصاص داده، دولت تدوین بسته ای برای پشتیبانی از اجاره نشینان را در دستور کار قرار داد و مقرر شد ستاد هماهنگی اقتصادی دولت با هدف کنترل رشد اجاره بها سیاستی را در این حوزه تدوین کند.

سرنوشت تعیین سقف برای اجاره بها چه شد؟
قبل از آن هم دولت دوازدهم در سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ راهکارهایی را به منظور کنترل بازار اجاره در پیش گرفت؛ همچون این برنامه ها میتوان به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها تا سقف ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در دیگر کلانشهرها و ۱۵ درصد در سایر شهرهای کشور و هم چنین پرداخت تسهیلات کمک ودیعه تا سقف ۷۰ میلیون تومان اشاره کرد؛ سیاست هایی که آمار، بی تاثیری آنرا به اثبات می رساند.
براساس اعلام بانک مرکزی در آذرماه سال جاری نرخ رشد سالیانه اجاره بها در کل کشور ۵۴ درصد و در شهر تهران ۵۱ درصد بوده است. از آذر تا دیماه هم بر اساس گزارش مرکز آمار، اجاره بها ۴.۶ درصد افزایش پیدا کرده که بعد از دخانیات و غلات، بازار اجاره رتبه سوم تورم ماهیانه را به خود اختصاص داد.
از طرفی برخی گزارش های غیررسمی از آن حکایت می کند که تعداد مستاجران در شهر تهران که تا سال ۱۳۹۸ به میزان ۴۲ درصد بوده است به بالای ۵۰ درصد رسیده و در واقع تعداد مستاجران از مالکان بیشتر شده است.

کوچ طبقاتی از تهران به حومه
اتفاق دیگری که در ماه های اخیر مشاهده می شود افزایش حجم واحدهای خالی از سکنه در شمال تهران است که کارشناسان معتقدند به علت کاهش توان مالی مستاجران، کوچ طبقاتی در پایتخت اتفاق افتاده است. بدین صورت که اجاره نشین ها از شمال به مرکز تهران، از مرکز به جنوب و از جنوب به حومه منتقل شده اند.
درمورد راهکارهایی که می تواند به بهبود وضعیت بازار اجاره منتج شود با ابوالحسن میرعمادی ـ کارشناس بازار مسکن ـ صحبت کردیم که معتقد است: هیچ دستورالعمل یا مُسکن موقتی برای بازار اجاره وجود ندارد. این که برای صاحبخانه ها محدودیت هایی مثل سقف افزایش اجاره بها تعیین نماییم بی فایده است؛ چون که مالکان واکسن بی اثر کردن مصوبات دولت را پیدا می کنند. تنها راهی که می تواند به تعادل بازار اجاره کمک نماید افزایش عرضه مسکن می باشد.
میرعمادی ضمن اشاره به کاهش تا ۵۰ درصدی ساخت و ساز نسبت به اوایل دهه ۹۰ اضافه کرد: وقتی عرضه با تقاضا در بازار مسکن همخوانی نداشته باشد طبیعی است که فشار در هر دو حوزه خرید و اجاره افزوده می شود. این مسئله به سلطه بازیگران این بازار شامل مالکان و مشاوران املاک منجر می شود که برای منافع خود نرخ اجاره را بالا می برند؛ چون برای یک واحد اجاره ای گاها چندین تقاضا وجود دارد. البته این اتفاق نامبارک، محصول نداشتن برنامه ی اصولی برای بالا بردن میزان تولید مسکن می باشد.

مهربانی در بازار اجاره وجود ندارد
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه مهربانی بین صاحبخانه و مستاجر به شدت کمرنگ شده است اظهار داشت: همه اسیر یک سیستم ناکارآمد در بخش مسکن شده ایم؛ از سازنده گرفته تا مالک و مستاجر. خروجی این وضعیت به این ختم می شود که مردم از بالای شهر به مناطق میانی و جنوب شهر می روند. برخی افراد به اطراف کلانشهرها می روند. عده ای هم کارتن خواب می شوند. به تازگی هم پدیده اتوبوس خوابی در رسانه ها مطرح گردیده است.
وی تصریح کرد: اگر عرضه به میزان کافی باشد در گام بعدی، دولت می تواند سیاست های کنترل کننده مثل تعیین مدت زمان اجاره را اعمال نماید. کاری که در کشورهای اروپایی اتفاق می افتد و قراردادهای اجاره گاها ۱۰ تا ۲۰ ساله منعقد می شود؛ چون آن جا مسکن به اندازه خانوارها و حتی بیشتر از تعداد خانوارها وجود دارد و اغلب با نرخ رشد منفی جمعیت مواجهند.

شهرداری به مسکن نگاه منفعت طلبانه دارد
به قول میرعمادی، در صورتیکه گیر و دار شهرداری و دستگاههای خدمات رسان برداشته شود اوضاع مسکن بهتر می شود. متاسفانه نگاه منفعت طلبانه دستگاه ها و ارگان ها به بخش ساخت و ساز، وضعیت این حوزه را بحرانی کرده است. دولت باید اجازه دهد مسکن استاندارد ساخته شود و بروکراسی پیچیده اداری را از پیش پای تولیدکنندگان مسکن بردارد. در آن صورت میتوان واحدها را با روش اجاره به شرط تملیک، به مستاجران فروخت؛ بدین صورت که حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد درآمد خانوارها برای اقساط مسکن پرداخت می شود و بعد از چند سال، مستاجر صاحب واحد مسکونی خواهد شد.

از مالیات خانه های خالی چه خبر؟
اگر امروز شاهد توفیق کشورهای توسعه یافته در کنترل بازار مسکن هستیم به دلیل اجرای سیاست هایی همچون افزایش عرضه و اعمال پایه های مالیاتی است. این در شرایطی است که دو نوع مالیات شامل مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه هنوز بعد از گذشت سال ها از طرح آنها به مرحله ی اجرا نرسیده اند.
آخرین وضعیت مالیات بر خانه های خالی از آن حکایت می کند که وزارت راه و شهرسازی فهرست یک میلیون و ۱۷۰ هزار واحد را به سازمان امور مالیاتی ارائه داده است. این سازمان هم اواخر دیماه سال جاری از انتشار نخستین فهرست خانه های خالی اطلاع داد. اما ظاهرا تعداد آن به مراتب کمتر از یک میلیون و ۱۷۰ هزار واحد است و طبق شنیده ها به حدود ۱۲ هزار واحد می رسد. البته گفته می شود این آخرین فهرست خانه های خالی نیست و بعد از رفع ابهامات درمورد خالی یا دارای سکنه بودن خانه ها در مراحل بعد به تعداد واحدهایی که مشمول مالیات خانه های خالی می شوند افزوده خواهد شد.
برخی کارشناسان معتقدند نابسامانی فعلی بازار اجاره، مولود عدم اعمال دو پایه مالیاتی مهم شامل مالیات خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه است که غفلت از اولی سبب احتکار مسکن و غفلت از دومی سبب تشدید سوداگری در این بخش می شود. در این شرایط، متقاضیان واقعی مسکن همچون مستاجران مستاصل شده اند.

منبع: